En octobre 2026, le marché immobilier français se trouve dans une phase de refroidissement marqué après le rebond partiel observé en 2025. Les volumes de transactions de logements anciens, qui avaient remonté vers 950 000 à 958 000 ventes sur douze mois, ralentissent à nouveau. Les contacts sur les annonces chutent, les compromis de vente reculent, les délais de commercialisation s’allongent et les négociations deviennent quasi systématiques. Cette situation est directement liée à la remontée des taux de crédit immobilier, à une inflation qui reste soutenue et à un contexte économique et budgétaire français sous tension. Les notaires, observateurs privilégiés des actes authentiques, confirment ce ralentissement. Parallèlement, les diagnostiqueurs immobiliers, dont l’activité dépend étroitement des transactions, subissent les conséquences de cette baisse tout en bénéficiant d’opportunités liées aux obligations énergétiques.
1. État des lieux du marché immobilier en octobre 2026
Les indicateurs disponibles à la mi-octobre 2026 convergent vers un net ralentissement de l’activité. Selon l’Observatoire Bien’ici du troisième trimestre 2026, les contacts sur les annonces de biens à vendre ont reculé de 22 % sur un an, alors que l’offre de logements proposés à la vente progressait de 4 %. Le rapport entre contacts et annonces, qui mesure la tension du marché, a chuté de 25 % à l’échelle nationale. La demande retrouve ainsi des niveaux comparables à ceux de 2023 et 2024, années marquées par l’attentisme des acquéreurs.
Chez Foncia Transaction, les compromis de vente ont reculé de 18 % au troisième trimestre 2026 par rapport à la même période de 2025 (–18 % en juillet, –14 % en août, –20 % en septembre). Les ventes définitives ont également baissé de 8 % sur ce trimestre. Les prix des biens vendus dans le réseau ont diminué de 4 % au niveau national. Les délais de vente atteignent désormais 98 jours en moyenne, soit six jours de plus qu’un an auparavant, et les annulations ont progressé de 19 %.
Le réseau Laforêt observe une offre en hausse de 9 % sur un an contre seulement +1 % pour la demande. Les transactions reculent encore de 1,8 % (–3,8 % à Paris). Le délai moyen de vente s’établit à 101 jours (+6 jours sur un an) et la marge de négociation atteint 4,8 %. Neuf acquisitions sur dix font désormais l’objet d’une discussion sur le prix. Century 21 relève un recul de 4,7 % des ventes d’appartements au troisième trimestre, avec des délais autour de 99 jours. Orpi, plus résilient, enregistre une baisse limitée des compromis depuis le début de l’année mais un délai moyen de vente de 110 jours.
Dans le neuf, la situation est encore plus tendue. Au deuxième trimestre 2026, les réservations de logements neufs ont chuté de 23,6 % sur un an selon la Fédération des promoteurs immobiliers, et le premier semestre est passé sous le seuil des 40 000 unités vendues.
Les volumes cumulés sur douze mois restent autour de 950 000 transactions selon les Notaires de France (949 000 à fin mai 2026, +5,7 % sur un an). Cette croissance annuelle décélère fortement : elle était encore de +11,4 % fin février, +7,9 % fin mars et +5,3 % fin avril. Le marché retrouve une zone d’équilibre historique autour de 950 000 à 975 000 ventes, loin du pic de 1 251 000 transactions d’août 2021. Il s’agit désormais davantage d’un marché d’utilisateurs (primo-accédants et parcours résidentiels) que d’un marché d’investisseurs.
Sources principales : Immo Matin / Bien’ici, Capital / Foncia, FranceTransactions / Laforêt, Notaires de France.
2. Les causes de la baisse : taux de crédit, inflation et contexte français
La remontée des taux de crédit immobilier est le principal frein. En octobre 2026, les taux moyens se situent autour de 3,50 % à 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans selon les principaux baromètres (Pretto, PAP, La Centrale de Financement, Vousfinancer, Ace Crédit). Les meilleurs profils obtiennent encore des conditions autour de 3,00 % à 3,20 % sur 20 ans, mais les barèmes ont augmenté de 0,10 à 0,30 point en un mois. Cette hausse est directement liée à la flambée de l’OAT 10 ans française, qui a atteint près de 5 % début octobre 2026, son plus haut niveau depuis 2002. Les banques répercutent une partie de cette envolée dans leurs barèmes.
L’inflation contribue également à la pression. L’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) a accéléré à +3,4 % sur un an en septembre 2026 en France. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en septembre, et une nouvelle décision est attendue fin octobre. Cette combinaison réduit les capacités d’emprunt des ménages : à mensualité égale, le montant empruntable diminue de plusieurs milliers d’euros en quelques mois.
Le contexte français ajoute une couche d’incertitude. La dette publique élevée (autour de 119 % du PIB), la charge d’intérêts croissante et les tensions budgétaires alimentent la hausse des taux longs. Les ménages restent prudents face à un pouvoir d’achat sous pression et à des perspectives économiques incertaines. Les acquéreurs négocient davantage, reportent leurs projets ou se recentrent sur des biens mieux positionnés en prix et en performance énergétique.
Sources : Capital, Pretto, Boursorama / Insee.
3. Le rôle central des notaires et leurs observations
Les notaires occupent une place unique dans le marché immobilier français. Ils authentifient les ventes, conservent les actes et alimentent la Base des Références Immobilières, qui constitue la source la plus exhaustive et la plus fiable des transactions réelles. Leurs notes de conjoncture trimestrielles, produites par le Conseil supérieur du notariat, font référence.
Selon la note de conjoncture n°72 de juillet 2026, le volume de transactions de logements anciens sur douze mois à fin mai s’établissait à 949 000 ventes (+5,7 % sur un an). Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens en France métropolitaine étaient quasi stables (+0,2 % sur un an). Les appartements progressaient de +0,6 % tandis que les maisons reculaient de –0,2 %. En Île-de-France, les prix augmentaient de +0,6 %, portés par les appartements (+1 %), alors que les maisons franciliennes continuaient de baisser (–0,4 %). Les projections issues des avant-contrats tablaient alors sur une quasi-stabilité à fin juillet (–0,6 % sur un an).
Le panel Immonot (Consensus de marché des notaires et négociateurs) apporte un éclairage plus récent et plus qualitatif. Entre juin et août 2026, 49 % des notaires interrogés ont constaté une baisse d’activité ; seulement 16 % observaient encore une reprise des transactions (contre 26 % trois mois plus tôt). 60 % constatent une baisse des prix (contre 52 % au printemps). Pour l’automne 2026, 56 % anticipent une stabilité des volumes de transactions, 37 % une nouvelle baisse et seulement 7 % une hausse. 54 % prévoient une stabilité des prix.
Les Notaires du Grand Paris ont pour leur part relevé une progression de +5 % des ventes en Île-de-France entre mai et juillet 2026 (36 810 logements anciens), avec une dynamique plus favorable aux appartements qu’aux maisons. Sur le plus long terme, les volumes franciliens restent néanmoins nettement en dessous des niveaux de 2021.
Pour les études notariales, la baisse des mutations immobilières se traduit par une réduction du nombre d’actes authentiques liés aux ventes. L’Observatoire Fiducial des notaires note cependant une légère amélioration des produits moyens en 2026 grâce au rebond de 2025, mais le rythme s’est tassé. Les notaires recommandent désormais majoritairement de vendre avant d’acheter et soulignent l’importance d’un prix réaliste et d’un dossier complet.
Sources : MySweetimmo / Immonot, Immonot, Notaires de France, Presse Notaires de France.
4. Délais de vente, négociations et disparités territoriales
Les délais de vente se sont allongés et se stabilisent autour de trois mois. Foncia mesure 98 jours en moyenne, Laforêt 101 jours (+6 jours sur un an), Orpi jusqu’à 110 jours. À Paris, le délai est plus court (autour de 84 jours selon Laforêt), mais il a augmenté de huit jours en un an. En Île-de-France hors Paris, il atteint environ 99 jours. Dans les régions, il se situe autour de 101 jours.
Les écarts restent importants selon les villes. Certaines métropoles comme Montpellier, Lille ou Marseille affichent des délais plus courts, tandis que d’autres (Lyon, Toulouse, Bordeaux) sont plus proches de la moyenne nationale ou au-dessus. Les maisons mettent généralement plus de temps à se vendre que les appartements. Les biens énergivores (classes F et G) subissent des délais encore plus longs et des décotes plus importantes.
La négociation est devenue la norme. Selon Laforêt, 9 ventes sur 10 se concluent en dessous du prix affiché, avec une marge moyenne de 4,8 % au niveau national (3,2 % à Paris, 4,6 % en Île-de-France hors Paris, 5,1 % dans les régions). Les vendeurs qui positionnent leur bien trop haut dès le départ voient leur annonce vieillir rapidement. Les notaires et les réseaux recommandent d’ajuster le prix dès la mise en vente plutôt que de tester le marché.
Sources : Capital, Laforêt, MySweetimmo / Orpi.
5. L’impact sur les diagnostiqueurs immobiliers
Les diagnostiqueurs immobiliers sont parmi les professionnels les plus exposés à la baisse des transactions. Leur chiffre d’affaires dépend directement des mises en vente et, dans une moindre mesure, des locations. Lors des phases de fort ralentissement (2023-2024), environ 73 % des diagnostiqueurs avaient enregistré une baisse de leur activité, parfois jusqu’à 95 % de chute de chiffre d’affaires. Les transactions étaient alors passées de 1,17 million en 2021 à environ 750 000 en 2024.
En 2025-2026, la profession traverse une phase de purge. Des centaines, voire des milliers d’indépendants sortent du marché, principalement des structures récentes, sous-capitalisées, trop dépendantes des agences en difficulté ou positionnées uniquement sur le volume et les tarifs bas. Les contrôles renforcés sur la fiabilité des diagnostics (notamment DPE) et les exigences de certification accélèrent ce mouvement. Les modèles low-cost fondés sur le volume se révèlent particulièrement fragiles.
Le secteur compte environ 8 000 à 10 000 diagnostiqueurs certifiés selon les sources (COFRAC, observatoires professionnels), répartis majoritairement dans des structures sans salarié (environ 70 %). Le chiffre d’affaires global du marché est estimé entre 800 millions et 1 milliard d’euros. Les packs de diagnostics pour une vente se situent généralement entre 300 et 600 euros, un DPE maison entre 120 et 250 euros, et un audit énergétique entre 400 et 800 euros.
Malgré la baisse des volumes de ventes, le métier ne s’effondre pas. Les obligations réglementaires liées à la performance énergétique apportent un relais d’activité. L’audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F et G depuis le 1er avril 2023, et pour les classés E depuis le 1er janvier 2025. Il sera étendu aux classés D à partir de 2034. Cet audit va bien au-delà du DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés et constitue un document de référence pour les aides à la rénovation. Les diagnostiqueurs certifiés pour l’audit (extension de la certification DPE) peuvent ainsi générer un panier moyen plus élevé sur les biens énergivores.
Cependant, l’accès à cette activité est devenu plus exigeant. La fin du régime transitoire d’habilitation a réduit le nombre de professionnels habilités, et les contrôles (sur ouvrage et documentaires) sont plus fréquents et plus sévères. Les retards de paiement restent un problème récurrent pour la profession (15 à 20 % des factures au-delà de 30 jours dans certaines observations).
Dans ce contexte, la qualité, la certification, l’assurance RC professionnelle et la réactivité deviennent des critères déterminants. À Paris et en Île-de-France, A2L Diagnostics réalise l’ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites, ERP, mesurage Carrez/Boutin) ainsi que les audits énergétiques. Les interventions sont confiées à des diagnostiqueurs certifiés et assurés en RCP, avec remise des rapports sous 24 à 48 heures. Que vous vendiez, louiez ou prépariez des travaux, un dossier complet et fiable sécurise la transaction et rassure les acquéreurs.
Pour un devis gratuit et rapide adapté à votre bien en Île-de-France : https://a2ldiagnostics.fr/ ou directement via la page contact du site.
Sources complémentaires sur la profession : rapports et observatoires de la Fédération nationale des diagnostiqueurs immobiliers, Diagactu, études Xerfi et données COFRAC / ministère de la Transition écologique.
6. Perspectives pour la fin 2026 et au-delà
La majorité des notaires et des réseaux anticipent une stabilisation plutôt qu’une forte reprise pour l’automne et la fin 2026. Les volumes devraient rester proches des niveaux actuels tant que les taux ne se détendent pas significativement. Les prix devraient évoluer de façon contrastée selon les territoires et les types de biens : relative tenue des appartements bien situés, pression plus forte sur les maisons et les biens énergivores.
Pour les vendeurs, les leviers les plus efficaces restent un prix de mise en vente réaliste dès le départ, un dossier de diagnostics complet et à jour (y compris audit énergétique lorsque obligatoire) et une présentation soignée du bien. Pour les acquéreurs, la capacité à négocier et à comparer les offres de financement demeure essentielle. Pour les diagnostiqueurs, la résilience passe par la montée en compétence technique (audits, diagnostics avant travaux, conseil rénovation) et par la qualité de service.
Le marché français reste donc sous contraintes en octobre 2026. L’offre est abondante, la demande sélective et le financement plus coûteux. Les prochains mois dépendront principalement de l’évolution des taux de crédit, de la situation budgétaire française et de la confiance des ménages.